Logement, des questions économiques, politiques et sociales au cœur des Rencontres Économiques d’Aix-en-Provence.

Evoriel, groupe indépendant de services immobiliers en France avec 1 million de clients, 3 500 collaborateurs et 210 agences, participe aux Rencontres Économiques d’Aix-en-Provence et en particulier à une table ronde sur le thème : Logement : éviter que le toit nous tombe sur la tête.

En effet, les sujets d’inquiétude et de réflexion ne manquent pas : manque de logements, écologie, transition énergétique, financement, rénovations, équilibre entre immobilier résidentiel et commercial, vieillissement de la population… Face à ces questions, une compréhension fine s’impose pour des actions concrètes autant que politiques.

La crise du logement révèle une transformation profonde de la société

Le manque de logement est évident sur tout le territoire. Les effets combinés du vieillissement de la population, de la décohabitation et de l’évolution des parcours de vie créent de nouveaux besoins auxquels le parc existant peine à répondre. Pendant des décennies, nous avons construit un parc principalement adapté à des familles nombreuses. Or la société a profondément changé. Les séparations sont plus fréquentes, les ménages sont plus petits, l’espérance de vie progresse et les besoins résidentiels évoluent tout au long de la vie. Si l’on comptait en moyenne 3,08 habitants par résidence principale en 1968, on n’en comptait plus que 2,14 en 2023.

Pourtant, la croissance du parc de logements ralentit : +0,9% par an depuis 2018 contre +1,2% entre 2000 et 2009. Le nombre de logements mis en chantier en 2025 reste inférieur de 21,3% à la moyenne des cinq années précédentes alors que la France recense 15 000 friches représentant près de 60 000 hectares.

La crise du logement n’est pas seulement une crise de la construction. C’est aussi une crise de la fluidité résidentielle. Si la France manque à l’évidence de nouvelles constructions, le pays souffre aussi d’une trop grande stabilité du logement par manque d’offre. La situation actuelle freine la mobilité géographique et professionnelle des Français qui peinent à se projeter dans l’avenir faute de visibilité.

Ce problème multifactoriel appelle des solutions multiples. Il faut donc tout à la fois construire davantage, rénover massivement le parc existant et mieux utiliser le foncier déjà artificialisé.

Les investisseurs privés sont une partie de la solution, pas une partie du problème

Sans eux, on ne rénovera pas le parc ancien, on ne produira pas davantage de logements et on ne fluidifiera pas le marché. Le statut du bailleur privé constitue à cet égard un enjeu central. En France, les particuliers sont les piliers du marché locatif : près de 3 logements à louer sur 4 leur appartiennent. Ce sont des ménages ordinaires, et non pas des acteurs patrimoniaux privilégiés. Les bailleurs privés logent 7,7 millions de ménages et 95% du parc locatif privé est détenu par des particuliers. Ce sont eux qui décident des travaux et qui les financent. Or les rénovations demandées peuvent représenter jusqu’à 20% de la valeur d’un bien et nécessitent souvent plusieurs années de programmation, de financement et d’exécution.

Une question majeure se pose donc : comment faire revenir ces investisseurs qui ont déserté l’immobilier par manque de rentabilité (encadrement des loyers, fiscalité…) et augmentation des contraintes (conformité énergétique…) ? La réponse sera éminemment politique et animera la prochaine campagne présidentielle.

L’écologie et le logement : une dangereuse opposition.

La question n’est pas d’opposer écologie et marché, mais de sortir d’une logique purement normative pour reconstruire un cadre efficace à la fois incitatif, lisible et prévisible.

Alors que les enjeux de rénovation énergétique concernent directement près de 11 millions de logements en copropriété, seulement 120 300 rénovations d’ampleur ont été engagées en 2025.

Certaines situations deviennent incohérentes : des biens fortement rénovés ne sont pas mieux valorisés tandis que des exceptions persistent pour des caractéristiques patrimoniales ou de localisation sans lien avec l’effort d’investissement. Sans reconnaissance plus claire des travaux réalisés, notamment énergétiques, et sans incitations fiscales cohérentes et durables, on décourage ceux qui financent la transition au lieu de les accompagner.

Le marché du logement a besoin de stabilité et de visibilité pour attirer les investissements de long terme. Maisons et immeubles sont des biens durables et constituent un marché ouvert aux investisseurs comme aux résidents. Tous ont besoin d’un cadre juridique et fiscal stable, lisible et cohérent. L’enjeu n’est pas seulement économique ou financier, il relève de la qualité de vie et de la mobilité géographique, professionnelle et sociale des Français.

     

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